Việc thẩm định hay xác định giá trị vốn tài sản cũng như lợi nhuận của căn hộ, nhà đất thường thông qua các phương pháp định giá. Thẩm định đặc biệt giúp ta nắm được giá đất hay bất động sản chính xác đúng giá trị nhất. Vậy thẩm định giá một bất động sản là như thế nào? Có phương pháp nào để định giá bất động sản cho thuê là tốt không? Hãy tham khảo ngay trong bài viết sau đây.
I. Định giá bất động sản cho thuê là gì?
“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Trích theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định.
Hiểu một cách đơn giản, cách định giá bất động sản là số tiền ước tính thuộc về giá trị quyền sử dụng đất, nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với mảnh đất đang được tiến hành giao dịch trên thị trường vào thời điểm định giá. Định giá bất động sản nhằm vào một mục đích nào đó bằng phương pháp thích hợp.
II. Mục đích của định giá bất động sản cho thuê
Mục đích của việc định giá bất động sản, đặc biệt là đối với tài sản cho thuê được chia thành nhiều loại như:
- Bảo toàn tài sản: việc thẩm định giá nhằm phục vụ cho việc khấu hao tài sản hoặc dùng cho việc bồi thường và đánh giá tài sản đang sở hữu.
- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp: Việc định giá bất động sản phục vụ cho việc hợp nhất, sáp nhập, cho thuê hoặc sang tên doanh nghiệp.
- Mua bán tài sản đơn hạng mục.
- Chuyển nhượng bất động sản.
- Bồi thường, thế chấp.
- Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa.
- Hạch toán kế toán: Việc định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy nó cần được thực hiện bởi những người có chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
- Nghiệp vụ thanh toán: Việc định giá đất đai, bất động sản nhằm phục vụ cho việc doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập. Lúc này, những người có quyền lợi liên quan đòi hỏi lấy tiền đền bù.
- Phục vụ tư vấn: việc định giá bất động sản nhằm tư vấn cho chủ đầu tư hoặc người sở hữu khi có vấn đề xảy ra.
III. Các phương pháp để định giá bất động sản cho thuê sinh lời tốt
Hiện nay có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản cho thuê. Nhưng tùy vào tình hình thị trường, tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá (sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp) mà có thể lựa chọn một trong các phương pháp định giá bất động sản như sau:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp (Cách tiếp cận thị trường)
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản. Thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định. Không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Xem thêm: Những điều cần lưu ý để tránh mất tiền oan trước khi mua nhà cho thuê
2. Cách tiếp cận từ chi phí để định giá bất động sản cho thuê
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng. Công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.
Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.
4. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất. Bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
5. Phương pháp thặng dư để định giá bất động sản cho thuê
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản cho thuê tiềm năng phát triển. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển), trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận NĐT) để tạo ra sự phát triển.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
DT: Tổng doanh thu phát triển
CP: Tổng chi phí phát triển.
Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về định giá bất động sản, các phương pháp để định giá một bất động sản cho thuê tốt nhất. Để tìm hiểu thêm các bài viết về chủ đề bất động sản cho thuê, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết cùng chủ đề trong bài viết tại đây.
Nếu mong muốn sở hữu một hay nhiều Bất động sản cho thuê, bạn có thể tìm hiểu thêm những cách gia tăng thêm nguồn thu nhập của mình.
Có rất nhiều mô hình kinh doanh online tại nhà, sau giờ làm việc nhưng nếu bạn nghiêm túc và tập trung với nó có thể cho bạn nguồn thu nhập bền vững.
Chúc bạn thành công và có bất cứ thắc mắc hãy để lại câu hỏi dưới mục bình luận này.
